CONTRATTO DI AFFITTO

Durata

Il contratto di affitto ha sempre una durata prefissata dalla legge, cui le parti non possono derogare. Il contratto più usato è quello con durata di 4 anni, con rinnovo automatico, alla prima scadenza, di altri 4 anni (salvo alcune specifiche ragioni che consentono la disdetta dopo i primi 4 anni); alla scadenza degli 8 anni, il contratto si rinnova tacitamente (per uguale periodo), salvo disdetta.

In alternativa c’è il contratto a 3 anni con rinnovo automatico di altri 2 anni (salvo le stesse ragioni di disdetta anticipata, previste per il contratto 4+4). Anche qui, alla scadenza dei 5 anni il contratto si rinnova tacitamente per uguale periodo, salvo disdetta.

Recesso

·         per cause indicate nel contratto Nel contratto di locazione, padrone di casa e inquilino possono liberamente stabilire dei motivi al verificarsi dei quali si può disdettare anticipatamente il contratto. Quindi, prima della firma della scrittura, l’inquilino può far inserire una clausola in cui gli si attribuisca il diritto di recedere dall’affitto in caso di trasferimento per lavoro o per altre specifiche ragioni, in base alle sue esigenze. La legge, infatti, non pone limiti al potere delle parti di “personalizzare” il contratto inserendo delle cause di recesso anticipato ).

·         per gravi motivi Se il contratto, però, non dovesse indicare alcun motivo di recesso anticipato, la legge consente sempre la possibilità di dare disdetta dell’affitto qualora ricorrano gravi motivi, anche se ciò non è indicato nella scrittura privata.Ovviamente la dizione della norma è generica. Cosa si intende per gravi motivi? La spiegazione è stata più volte fornita dalla giurisprudenza che ha fissato dei criteri guida. Si deve trattare di cause:

·         sopravvenute: ossia non prevedibili prima della firma del contratto (per esempio, il dipendente che sa già di essere trasferito in un’altra località di lì a breve non potrebbe invocare il grave motivo di recesso anticipato);

·         incolpevoli: la colpa o la volontà del trasferimento non deve essere determinata dall’inquilino. Così se è questi che vuol cambiare città per tentare nuove opportunità di lavoro non potrebbe invocare il diritto al recesso anticipato. Diverso potrebbe essere il caso del dipendente obbligato, in quanto licenziato e necessitato a trovare opportunità di nuova occupazione;

·         oggettive: la gravosità della prosecuzione del rapporto “deve avere una connotazione oggettiva, a prescindere dalla valutazione unilaterale effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. Rispetto poi alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo.

·         per trasferimento per motivi di lavoro

È pacifico in giurisprudenza che tra le esigenze oggettive e sopravvenute vi siano anche quelle del trasferimento del lavoro in altra sede, soprattutto quando ciò non dipende dalla volontà del lavoratore. Ma è necessario che la distanza sia rilevante (nel caso di specie, non è stata ritenuta tale quella che divide Pisa e Firenze, di circa 90 km).

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LA RESPONSABILITÀ DEL MEDICO CHE, PER COLPA, NON DIAGNOSTICA UNA GRAVE PATOLOGIA DEL FETO.

Ci sembra interessante, questa volta, un tema di grande delicatezza affrontato con semplicità e profondità dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 25767/2015: la responsabilità del medico che, per colpa, non diagnostica una grave patologia del feto:

àrisarcimento nei confronti della madre  la quale avrebbe potuto esercitare la facoltà di abortire ;

ànessun risarcimento nei confronti del bambino infatti non esiste, secondo la Consulta, un “diritto a non nascere”.

Il bambino nato malformato acquisisce il diritto al risarcimento nel caso in cui la malformazione costituisca l’effetto di una colpa professionale del medico nella fase della gestazione:  un obbligo di risarcimento del danno nei confronti del feto = concetto di “concepito” come soggetto d’imputazioni giuridiche che però divengono effettive nel momento della nascita ossia solo in quel momento infatti acquista la capacità giuridica.

Errore nella diagnosi dell’inabilità congenita

Anche se il medico abbia per colpa professionale omesso di accertare una patologia esistente nel feto, ciò non legittima una richiesta di risarcimento da parte del bambino malformato.

I genitori affermavano con il ricorso che il bambino avesse diritto al risarcimento del danno “per l’impossibilità di un’esistenza sana e dignitosa” Nel caso in esame, la tesi che ammettesse il danno a seguito del mancato aborto, incorre in una contraddizione insuperabile, dal momento che l’alternativa risiederebbe nella comparazione tra la vita e la non vita. La “non vita” non può essere un bene della vita la cui violazione implica un risarcimento. Perché, in caso contrario, sarebbe per assurdo ipotizzabile una responsabilità della madre nei confronti del figlio disabile, allorché essa abbia deciso di portare avanti la gravidanza seppur consapevole della malattia.

Il valore della vita, insomma, prevale su un teorico e mai condiviso “diritto a non nascere”.

Risarcimento in favore della madre

Secondo la Cassazione qualora esistessero i presupposti per l’interruzione di gravidanza, l’errore professionale del medico che non ha diagnosticato la malformazione lasciando alla madre la decisione sulla prosecuzione della gravidanza, può far scaturire un obbligo di risarcimento.

La madre dovrà dimostrare che le malformazioni del nascituro hanno causato grave pericolo per la sua salute fisica o psichica e che nel caso fosse stata informata avrebbe senz’altro scelto l’interruzione della gravidanza.

Dovrà dimostrare pure che l’errore nella diagnosi sia attribuibile ad una responsabilità professionale del medico.

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IL CANONE RAI NON SARA’ INSERITO IN BOLLETTA

Il Consiglio di Stato ha bocciato il decreto attuativo della misura inserita nella legge di stabilità, e mancano pochi giorni alla scadenza del 30 aprile per l'invio dell'autocertificazione per non pagare l'imposta Rai. Secondo l’autorevole organo giudicante il decreto è in sostanza da perfezionare non e’ esaustivo ed e’ evidente la poca chiarezza del testo

= non dà una definizione di cosa debba intendersi per apparecchio televisivo;

= manca il riferimento allo scambio dati tra vari enti coinvolti necessario per l'addebito in bolletta;

= il nuovo sistema di pagamento del canone tv non soddisfa i criteri di privacy garantiti per legge, considerata la notevole mole di dati che saranno scambiati tra gli enti coinvolti

à occorre porre rimedio alle criticità.

·        Secondo Federconsumatori infatti il Consiglio di Stato ha bocciato l'idea balzana del canone Rai in bolletta, partorita da un governo apprendista stregone, che vuole continuare a stangare i cittadini. Trattasi di un intollerabile tentativo di fare cassa sulle tasche delle famiglie, che sono libere di decidere se possedere o meno un televisore. Se la Rai vuole avere a disposizione più risorse faccia la sua parte: operi a tutto spiano tagli agli sprechi, ai privilegi, agli abusi, evitando di assumere esterni con contratti milionari secretati direttamente proporzionali ai flop negli ascolti, invece di valorizzare le eccellenti risorse umane interne, e si concentri sull'offerta di un servizio pubblico di qualità che punti veramente sui contenuti, sulla cultura e sull'informazione.

·        Secondo Codacons la conseguenza del parere del Consiglio di Stato sarà quella di non inserire il canone in bolletta, almeno fino a che non saranno superate le pesanti criticità rilevate. Il Governo deve ora sospendere il decreto e apportare tutte le correzioni richieste dai giudici. L'unica cosa certa in mezzo ai tanti dubbi e alla totale mancanza di informazioni per i cittadini, è che sul canone Rai in bolletta regna il caos più totale, motivo per cui il Governo farebbe bene a rinunciare del tutto al provvedimento".

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PEREQUAZIONE: IL RINNOVO DEL BLOCCO DELLE RIVALUTAZIONI FINO AL 2018 - IL NUOVO BLOCCO DELLE RIVALUTAZIONI

Una nuova legnata in arrivo per i pensionati: il rinnovo del blocco delle rivalutazioni fino al 2018. 

Tra le pieghe del Def, e nel programma nazionale delle riforme si nasconde una frode previdenziale:  

à E' prevista in via temporanea, una proroga delle disposizioni decise per il triennio 2014-2016 in materia di revisione del meccanismo di indicizzazione dei trattamenti pensionistici superiori a tre volte il minimo, con un risparmio di spesa che ammonta a circa 355 milioni nel 2017 e circa 750 milioni nel 2018.

= Non adeguando per l' ennesima volta, le pensioni superiori ai 1.500 euro al mese al costo della vita il governo risparmierà nei prossimi 2 anni oltre 1 miliardo.

Memo: Sulla questione del blocco è intervenuta la Consulta con la sentenza n. 70/2015 dello scorso maggio, bocciando le disposizioni del c.d. decreto "Salva Italia" (l. n. 201/2011) e obbligando il Governo a prendere atto dell'illegittimità costituzionale e ad emanare un decreto legge (n. 65/2015) con la previsione di rimborsi ai pensionati per il sacrificio ingiusto richiesto, al fine di dare attuazione ai principi richiamati nella sentenza.

Il decreto peraltro ha riconosciuto solo una parziale rivalutazione e il rimborso degli arretrati (il c.d. bonus Poletti), tanto da scatenare una pioggia di ricorsi e da rimandare anche la nuova norma davanti alla Consulta.

Storia già vista, insomma.

Ma non solo il quotidiano Libero afferma che , "per far vedere che il governo taglia le spese, il Pnr indica agli enti nazionali di previdenza e assistenza (come l' Inps, ma non solo), di ridurre «le spese correnti (...) per almeno 53 milioni nel triennio 2016-2018". Peccato che l'Inps da anni avvisa che continuando a ridurre il budget il rischio è intaccare i servizi ai cittadini (e il buco dell'Inps è già notorio

·         Quindi, stando così le cose, non solo appare piuttosto complicato dar seguito all'annuncio dell'estensione dei famosi 80 euro anche al popolo delle minime (misura per la quale servirebbero 3 miliardi l'anno che non ci sono), ma il rischio è andare a toccare (al ribasso) anche le altre fasce.

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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI : PUO’ ESSERE PREVISTO  ANCHE UN CRITERIO DIVERSO DALLA PROPORZIONALITÀ

La ripartizione delle spese condominiali ossia quelle relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, è spesso fonte di controversie, pertanto occorre far riferimento all'articolo 1123 del codice civile, il quale sancisce la regola generale:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
= il principio sotteso: i condomini si fanno carico in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

L'articolo 1123 c.c. prosegue poi sancendo che le spese relative a cose destinate a servire i condomini in maniera diversa sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne e che se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, delle relative spese si fa carico solo il gruppo di condomini che ne trae utilità.

 Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di equità sostanziale.

·         Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

·         A seguito della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013, l'art. 1118 del c.c. stabilisce espressamente il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento

Ciò nonostante, la medesima norma fa salve delle diverse convenzioni.

 La "diversa convenzione" con la quale può essere derogata la disciplina legale sopra riportata - anche quella eventualmente stabilita con delibera condominiale adottata all'unanimità - non è sottoposto ad oneri di forma e quindi può scaturire anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo e dai quali sia possibile ricavare l'accettazione di tutti i condomini di diversi criteri di riparto delle spese ( Cass. n 20318 del 15 ottobre 2004).

Se l’appartamento e’ dato in locazione? salvo che il contratto disponga diversamente, le spese condominiali di

·          ordinaria amministrazione per piccole riparazioni e relative al godimento delle parti comuni sono a carico dell'affittuario;

·         straordinarie e quelle necessarie per le innovazioni, per l'amministratore e per l'assicurazione dell'edificio sono a carico del proprietario".

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GLI ANIMALI NON SONO PIÙ DELLE COSE: LA RESPONSABILITÀ DEI VETERINARI

La responsabilità civile del veterinario prevista dall'art. 2236 c.c.

= Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave."

·                 Il veterinario, risponde di errata diagnosi, negligenza, imperizia e imprudenza come i medici che curano gli umani;

·     risponderà solo quando il suo operato sia intenzionalmente negligente nel causare un danno, oppure sia determinato da un comportamento gravemente colposo;

·     il veterinario risponderà anche per colpa lieve nel caso di interventi routine e privi di particolari difficoltà

La responsabilità gravante sul veterinario è di tipo contrattuale nei confronti del proprietario di un animale, indipendentemente dalla sottoscrizione di un contratto in forma scritta, infatti da ormai 5 anni sono obbligati a contrarre un'assicurazione per i danni derivanti dall'esercizio professionale.

(= un contratto d'opera intellettuale)

Il proprietario dell'animale:

a)  deve rispettare il termine di prescrizione pari a dieci anni

b) deve dimostrare unicamente l'esistenza del rapporto giuridico e il danno.

Il veterinario: deve provare di avere agito con diligenza e perizia che l'inadempimento, l'errore, o la colpa non è a lui imputabile.

Sono ravvisabili aspetti di responsabilità extracontrattuale 

·       un animale che, sotto la custodia del veterinario, provochi danni ad un terzo soggetto (=responsabilità aquiliana per danni a terzi).

·       il professionista è responsabile anche degli animali che ha in custodia e risponde di eventuali danni da questi causati verso terzi.

Se il veterinario presta la propria attività professionale in una struttura, il proprietario dell'animale instaura un rapporto sia con il professionista, sia con la struttura che mette a disposizione lo spazio, le attrezzature e l'assistenza

---> responsabilità contrattuale del veterinario + responsabilità oggettiva della struttura

I medici veterinari, sono obbligati a fornire un consenso informato al proprietario dell'animale.

il risarcimento del danno

= e’ stato riconosciuto dopo molti anni al proprietario dell'animale anche il risarcimento del danno morale per la perdita dell'animale d'affezione - Tribunale di Milano, Sezione V, del 20/7/2010 – Corte d'Appello di Roma del 27 marzo 2015 -

La legge riconosce il legame particolare che si instaura tra animale e padrone: il loro rapporto rientra in quelle attività, garantite dalla Costituzione, attraverso le quali si realizza la persona. Qualora questo tipo di legame affettivo si spezzi per colpa altrui, si viene quindi a legittimare un risarcimento anche dei danni morali subiti dal padrone."

La relazione tra cane e padrone è un legame affettivo a tutti gli effetti  e non si può considerare futile la perdita dell'animale poiché va a ledere la sfera emotivo-interiore del padrone.

Per gli errori commessi in "medicina veterinaria" vi è la tutela risarcitoria per il proprietario dell'animale nei confronti del Veterinario, della struttura in cui lo stesso esercita, a titolo patrimoniale e non patrimoniale.

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CANONE RAI: ATTENZIONE ALLE SCADENZE PER INVIARE L'AUTOCERTIFICAZIONE DI NON POSSESSO DELLA TV!!!

Cari lettori, sappiate che chi omette, anche per un solo anno, di inviare all’Agenzia delle Entrate l'autocertificazione per non pagare il Canone Rai, non avrà seconde possibilità!


In base alla riforma sul canone Rai, la legge presume che tutti gli intestatari di un contratto della luce ad uso residenziale siano anche detentori di un televisore; a tali soggetti, pertanto, viene automaticamente addebitata l’imposta sulla tv direttamente sulla bolletta della luce, senza che ne facciano richiesta. Tale presunzione che ammette la prova contraria, in termini tecnici si definisce “presunzione relativa”: in particolare, inviando l’autocertificazione conforme al modello stabilito dall'Agenzia delle Entrate, il contribuente può dichiarare di non possedere alcun apparecchio televisivo e, quindi, non pagare la relativa tassa.


Orbene, in base a quanto previsto dalla Legge in materia, l’autocertificazione è il solo e unico modo per superare la presunzione di detenzione della Tv. Questo significa che, in caso di mancato invio della dichiarazione, non c’è altra possibilità di dimostrare il contrario, ad esempio impugnando davanti al giudice un eventuale accertamento fiscale.
In parole semplici, se Tizio non possiede un apparecchio televisivo e si dimentica per un anno di inviare l'autocertificazione all'Agenzia dell'Entrate, riceverà senza dubbio un accertamento dell'Agenzia dell'Entrate con cui gli verrà richiesto il versamento del canone. Ma in tal caso, a differenza di ciò che avviene normalmente, non potrà impugnare l'accertamento in Commissione Tributaria come prevedrebbe la nostra Costituzione in virtù del diritto di difesa.
Questo perché ha fatto ormai scadere i termini per l’invio della certificazione e la “presunzione relativa” di possesso della Tv (quella cioè che gli consentiva la prova contraria) si è, invece, trasformata in una “presunzione assoluta” (che, cioè, non consente la prova contraria).
Così come scritta, la riforma sul canone Rai non consente alcuna tutela davanti al giudice per vincere la “presunzione di detenzione della Tv” qualora il contribuente faccia scadere il termine per l’invio dell’autocertificazione (1° luglio/31 gennaio di ogni anno).


È evidente che un sistema di questo tipo fa leva sulla scarsa attenzione di gran parte della popolazione  – specie se si tratta di contribuenti di età avanzata – e sulla poca dimestichezza con la tecnologia, dal momento che è richiesta una procedura che prevede di scaricare on line un apposito modulo (che deve essere solo e soltanto quello!) per dichiarare la propria esenzione dal pagamento del canone per non possesso della TV.


Ma, al di là delle svariate ragioni alla base della dimenticanza da parte del cittadino di inviare l’autocertificazione, un meccanismo di questo tipo mette a rischio, senza dubbio, la stessa certezza del diritto e i principi costituzionali alla base della difesa giudiziale.




Per questo motivo, Vi vogliamo tenere aggiornati riguardo alle modalità e scadenze da rispettare per l'invio o meno dell'autocertificazione suddetta.


Per esempio, ricordate che qualora due coniugi siano intestatari di un'utenza elettrica residenziale, perché entrambi proprietari di un immobile, uno dei due, per evitare il pagamento doppio del Canone, può inviare l'autocertificazione in cui dichiara che un membro della stessa famiglia sta pagando già il Canone.


Il modulo per effettuare la dichiarazione è stato pubblicato unitamente al provvedimento di approvazione in data 24 Marzo c.m. e si può scaricare dal sito dell'Agenzia dell'Entrate o anche sul sito della RAI e l'invio deve avvenire o tramite raccomandata a/r o con modalità telematica.




Attenzione alle scadenze per l'invio:




1) Compilazione del modulo ed invio con raccomandata entro il 30 aprile 2016 per poter avere l'esenzione valida dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per chi sceglie la modalità di invio con raccomandata a/r all'Agenzia dell'Entrate, Ufficio di Torino, 1, S.A.T.- Sportello Abbonamenti TV- Casella postale 22, 10121 Torino.


2) invio tramite modalità telematica del sito Agenzia dell'Entrate, la scadenza è prevista per il 10 maggio 2016 e vale per tutto il 2016 come sopra.




Tale dichiarazione sostitutiva può essere resa anche dall'erede.




Si considera apparecchio televisivo tale per cui vi è l'obbligo di pagare l'imposta TV, una televisione che riceva il digitale terrestre o il segnale satellitare.
I pc o monitor anche se consentono la visione di programmi via Internet, non prevedono l'obbligo del pagamento del canone, ma non devono ricevere il segnale radiotelevisivo via digitale o satellitare.




IN CASO DI RITARDO....




Se il modello di dichiarazione sostitutiva viene presentato in ritardo, ovvero fino al 30 giugno 2016, l'esenzione dal pagamento varrà solo dal 1 luglio 2016 al 31 dicembre 2016, mentre dovrà essere pagato il semestre gennaio-giugno.


Nel 2017 la dichiarazione andrà presentata dal 1 luglio 2016 dell'anno precedente al 31 gennaio


La dichiarazione ha validità annuale quindi va ripresentata ogni anno.






N.B. Aspes - servizi al cittadino- (www.aspes.org ) fornisce consulenza anche per la compilazione dei moduli utili per l'esenzione dal Canone Rai  (moduli che compiliamo per Vostro conto) e per qualsiasi altra informazione o domanda su quest'argomento.




Scriveteci a dirittissimo@gmail.com




Celeste Collovati
Consulenza legale Aspes