DIRITTISSIMO

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI : PUO’ ESSERE PREVISTO  ANCHE UN CRITERIO DIVERSO DALLA PROPORZIONALITÀ

La ripartizione delle spese condominiali ossia quelle relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, è spesso fonte di controversie, pertanto occorre far riferimento all'articolo 1123 del codice civile, il quale sancisce la regola generale:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
= il principio sotteso: i condomini si fanno carico in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

L'articolo 1123 c.c. prosegue poi sancendo che le spese relative a cose destinate a servire i condomini in maniera diversa sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne e che se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, delle relative spese si fa carico solo il gruppo di condomini che ne trae utilità.

 Il secondo comma deroga al primo, sulla base del principio di equità sostanziale.

·         Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

·         A seguito della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013, l'art. 1118 del c.c. stabilisce espressamente il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento

Ciò nonostante, la medesima norma fa salve delle diverse convenzioni.

 La "diversa convenzione" con la quale può essere derogata la disciplina legale sopra riportata - anche quella eventualmente stabilita con delibera condominiale adottata all'unanimità - non è sottoposto ad oneri di forma e quindi può scaturire anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo e dai quali sia possibile ricavare l'accettazione di tutti i condomini di diversi criteri di riparto delle spese ( Cass. n 20318 del 15 ottobre 2004).

Se l’appartamento e’ dato in locazione? salvo che il contratto disponga diversamente, le spese condominiali di

·          ordinaria amministrazione per piccole riparazioni e relative al godimento delle parti comuni sono a carico dell'affittuario;

·         straordinarie e quelle necessarie per le innovazioni, per l'amministratore e per l'assicurazione dell'edificio sono a carico del proprietario".

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