DIRITTISSIMO

MUTUI FONDIARI: COSA SONO E QUALI NOVITA'

Quando un soggetto, privato o impresa, acquista un immobile ed ha necessità di accedere ad un finanziamento, soccorre l’istituto giuridico del mutuo fondiario previsto dagli artt. 38 e seguenti del Testo Unico Bancario.

Il mutuo fondiario, per le caratteristiche tecniche che lo distinguono dal mutuo ipotecario ordinario, è la soluzione più conveniente per il privato che ha già una certa quantità di liquidi da investire nell’acquisto della prima casa, ed ha la possibilità, quindi, di ridurre l’ammontare del finanziamento che gli è necessario per farlo rientrare nella cifra limite concessa, stabilita, per legge, all’80% del valore dell’immobile. 

È così possibile accedere a tassi di interesse agevolati riservati a questa tipologia di mutuo, oltre che ai benefici fiscali e al consistente taglio dei costi, di gestione nonché notarili, che lo contraddistinguono rispetto ai mutui comuni.

Va detto che questa particolare tipologia di mutui presenta vantaggi consistenti anche per le Banche. Il carattere fondiario del mutuo permette infatti alla banca di non subire la revocatoria fallimentare dell’ipoteca ottenuta a garanzia del credito (articolo 39, comma 4, TUB) e di poter eseguire individualmente il proprio titolo creditizio anche se è già instaurata una procedura concorsuale, dopo la quale sono generalmente vietate le procedure esecutive individuali (articolo 41, comma 2, TUB).

Le più recenti novità in materia di mutuo fondiario riguardano la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Ord. 11543 del 2018), la quale ha stabilito che, qualora tale tipologia di mutuo sia erogata per una quota superiore all’80% del finanziamento, il medesimo sia nullo, mentre invece in precedenza la Cassazione qualificava tale violazione come mera irregolarità amministrativa, al fine di non far perdere alla Banca la garanzia ipotecaria. Tuttavia, la Cassazione nella decisione citata afferma come, nonostante il mutuo fondiario sia nullo nel caso di superamento del limite, la Banca non perda la garanzia ipotecaria: il mutuo fondiario nullo si converte, infatti, in un comune mutuo ipotecario, ai sensi dell’art. 1424 del Codice Civile. La Banca manterrà il privilegio ipotecario, ma perderà il vantaggio di poterlo eseguire con procedura individuale, dovendo partecipare a quella concorsuale unitamente agli altri creditori.

Ulteriori novità sono state normativamente previste in materia di obblighi informativi in favore del cliente della Banca che richieda un mutuo fondiario: le informazioni devono rispettare gli obblighi di correttezza e buona fede, ed, i particolare, favorire il confronto tra le diverse offerte di credito presenti sul mercato, e consentire al cliente di valutare le implicazioni e assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto di credito.

Per ulteriori informazioni: infoquestionibancarie@gmail.com oppure chiama il 328.2408154

Avv. Luca Canevari - studio legale dirittissimo