RAPPORTO  INQUILINO – PROPRIETARIO QUALI TUTELE?

Quali tutele per il proprietario se un inquilino ha danneggiato la casa che gli abbiamo dato in locazione?

Come bisogna comportarsi di fronte ad un inquilino che, oltre a non pagare le mensilità pattuite, ha danneggiato parti fondamentali della casa?

Ex art. 1590 c.c. un inquilino ha il dovere di restituire la cosa locata nelle medesime condizioni nelle quali gli è stata consegnata, salvo ovviamente il normale deperimento dovuto al trascorrere del tempo e all’usura.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Esistono degli accorgimenti a tutela del proprietario che permettono di prevenire eventuali danni, per esempio, al momento della stipula del contratto di locazione, è opportuno fare una sorta di verbale di consegna, in cui si descrive lo stato dell’immobile e gli eventuali difetti già presenti.

Se tale verbale non è stato fatto, si presume che l’immobile fosse in buono stato.

Per quanto riguarda la casa danneggiata, abbiamo visto che l’inquilino è pienamente responsabile, a meno che non riesca a dimostrare che i danni siano stati provocati da caso fortuito o comunque che non dipendano da una sua responsabilità.

E’ possibile procedere con un’azione legale volta ad ottenere il risarcimento dei danni patiti, il cui ammontare comprenderà sia le spese che sarà necessario sostenere per le riparazioni, sia il cosiddetto lucro cessante, ovvero il mancato guadagno dovuti all’impossibilità di locare nuovamente l’immobile nell’attesa che terminino i lavori di riparazione.

E’ bene sapere che incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Per quanto riguarda le mensilità non pagate, è possibile procedere con una procedura giudiziale di sfratto per morosità che consente di adire l’autorità giudiziaria per ottenere il pagamento delle mensilità e lo sfratto del conduttore dall’immobile locato.

Per maggiori informazioni scrivere a: studiolegale@dirittissimo.com

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IL RISCHIO DELLO STRESS DA LAVORO

Individuare i sintomi di stress da lavoro è una delle forme di prevenzione in materia di sicurezza e salute sui luoghi di lavoro secondo il vigente quadro normativo, costituito dal decreto legislativo 81/2008 (Testo unico sulla sicurezza nei luoghi di lavoro) e successive modifiche e integrazioni.

Il testo unico, ha specificamente individuato lo “stress lavoro-correlato” come uno dei rischi oggetto, sia di valutazione che di gestione e in applicazione all’Accordo europeo sullo stress sul lavoro dell’8 ottobre 2004 ha demandato alla Commissione Consultiva permanente per la salute e la sicurezza del lavoro il compito di «elaborare le indicazioni necessarie alla valutazione del rischio stress lavoro-correlato».

Fondamentale osservare che il Dlgs 81/2008, tra le definizioni contenute nell’articolo 2, comma 1, lettera o), recepisce la definizione, data dall’Organizzazione Mondiale della Sanità, del concetto di “salute” intesa quale «stato di completo benessere fisico, mentale e sociale, non consistente solo in un’assenza di malattia o d’infermità».

Con il Dlgs 81/2008 viene quindi introdotta una visione più ampia della prevenzione della salute e sicurezza sul lavoro secondo i principi definiti della “Responsabilità Sociale”.

Tra i più generici sintomi dovuti a condizioni di stress da lavoro si possono menzionare, oltre a un diffuso malessere psicofisico , stanchezza, dolori muscolari, calo delle difese immunitarie e quindi maggiore propensione ad ammalarsi, iperattività, depressione e ansia, irritabilità , problemi all’apparato digerente , incapacità di esprimersi correttamente .

Le fonti di stress negli ambienti di lavoro sono generalmente ricondotte a due categorie : quella inerente il contesto lavorativo e quella inerente, invece, le attività di lavoro .

In entrambi le situazioni i sintomi sono i medesimi e il rischio di incidente lavorativo può essere anche grave .

Lo stress lavoro-correlato produce effetti negativi non solo sul lavoratore ma anche sull’azienda.

Si pensi non solo alla produttività del lavoratore in termini quantitativi ma anche alla possibilità di errori produttivi, incidenti causati da errore umano, assenze per malattie nonché eventuali problematiche di tipo legale.

Il percorso di valutazione

Questi elementi comportano direttamente o indirettamente degli oneri economici in capo all’azienda che possono essere sensibilmente ridotti applicando un percorso di valutazione dello stress lavoro-correlato e trattandolo a tutti gli effetti come un rischio lavorativo da prevenire ed eliminare.

La valutazione in discorso deve essere efficace e non solo formale e deve essere anche fattiva e tendere a essere oggettivamente risolutrice delle problematiche emerse.  

Il Dlgs 81/2008 ha introdotto l’obbligo di valutazione del rischio stress lavoro-correlato da parte dei datori di lavoro (articolo 28, comma 1-bis).

L’obbligo di valutazione di questo rischio e, alla stessa stregua di tutti gli altri rischi, è sanzionato dall’articolo 55, comma 1, lettera a) (violazione dell’articolo 29, comma 1, relativo alla valutazione dei rischi ed elaborazione del Documento di Valutazione dei Rischi - DVR).

L’Accordo Europeo dell’ottobre 2004 definisce lo stress lavoro correlato come «stress intrinsecamente derivante dal lavoro ossia dall’attività lavorativa svolta; è l’insieme di reazioni, fisiche ed emotive, dannose che si manifestano quando le prestazioni richieste sul lavoro non sono commisurate alle capacità, risorse o esigenze del lavoratore».

Sono invece escluse dalla definizione di stress da lavoro correlato le situazioni nelle quali si riscontra una volontà di ledere la dignità del lavoratore (ad esempio mobbing, straining, ecc.) nonostante si potrebbero comunque avere effetti del tutto simili.

Un ruolo di primo piano è assegnato allo studio dell’organizzazione del lavoro, concretizzato nell’inserimento all’articolo 15, comma 1, lettera d), del Dlgs 81/2008, del «rispetto dei principi ergonomici nell’organizzazione del lavoro» che significa che nella scelta delle attrezzature e nella definizione dei metodi di lavoro e produzione si deve tenere in conto di evitare il lavoro monotono e ripetitivo che può avere effetti negativi sulla salute in termini di stress.

L’articolo 32, comma 2, del Dlgs 81/2008 sottolinea che la formazione del Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione (Rspp) deve riguardare anche i rischi «di natura ergonomica e da stress lavoro-correlato».

Le modalità di valutazione del rischio sono indicate dalla “Commissione Consultiva Permanente per la Salute e Sicurezza sul Lavoro” (articolo 6, comma 8, lettera m-quater), del Dlgs 81/2008), emanate tramite la circolare ministero del Lavoro del 18 novembre 2010, che in sintesi ritiene che non si possono fare indagini di tipo soggettivo (ovvero basate su questionari) se prima non si analizza il fenomeno rischio Stress da Lavoro correlato sulla base di dati oggettivi, complessivi e quantitativi dei cosiddetti “eventi sentinella” (assenze per malattia - escluse maternità, allattamento, congedi parentali - indisposizioni, assenze per infortunio, età anagrafica media, turn-over del personale, numero di richieste di trasferimento).

Le linee guida

Prima dell’emanazione delle indicazioni da parte della Commissione consultiva permanente, molti degli enti che operano in seno a detta commissione (formata dalle organizzazioni datoriali, sindacali, dall’Inail, dalle regioni, dai Ministeri competenti) hanno autonomamente emesso proprie linee guida.

A tale riguardo si deve fare menzione del fatto che il Dipartimento Medicina del Lavoro dell’Inail - ex Ispesl - ha redatto un manuale d’uso con delle Linee Guida in materia di requisiti e standard in tema di salubrità dei luoghi in cui si svolge l’attività lavorativa ai sensi del decreto legislativo 81/2008.

Il Dipartimento medicina del lavoro è partito di base dalle indicazioni della Commissione consultiva integrandolo e ha scelto di definire un percorso metodologico basato sul Modello già approntato nella realtà Britannica e basato sull’ “Indicator tool” (“questionario-strumento indicatore”) coinvolgendo più di 75 aziende afferenti a diversi settori produttivi e più di 6.300 lavoratori.

Per riportare succintamente il metodo di accertamento indicato dalla Commissione consultiva per la verifica dei fattori stressanti si prevede come primo approccio una “valutazione preliminare” e una “valutazione approfondita”.

Nella valutazione preliminare si deve effettuare la rilevazione, di «indicatori di rischio da stress lavoro correlato oggettivi e verificabili e ove possibile numericamente apprezzabili», individuati dalla Commissione consultiva, appartenenti “quanto meno” a tre famiglie distinte:

1) Eventi sentinella:

·         le assenze dal lavoro;

·         le assenze per malattia;

·         le ferie non godute;

·         gli indici infortunistici;

·         i procedimenti/sanzioni disciplinari;

·         istanze giudiziarie;

·         le segnalazioni del medico competente;

·         le lamentele formalizzate da parte dei lavoratori;

2) Fattori di contenuto del lavoro;

·         ambiente di lavoro e attrezzature da lavoro;

·         carichi e ritmi di lavoro;

·         orario di lavoro e turni;

·         corrispondenza tra le competenze dei lavoratori e i requisiti professionali richiesti;

·         ambiente e attrezzature di lavoro;

3) Fattori di contesto del lavoro:

·         ruolo nell’ambito dell’organizzazione;

·         autonomia decisionale e controllo;

·         conflitti interpersonali al lavoro;

·         evoluzione e sviluppo di carriera.

Se dalla valutazione preliminare non emergono elementi di rischio da stress lavoro-correlato il risultato è riportato nel Documento di Valutazione dei rischi (DVR) prevedendo un piano di monitoraggio per il periodo successivo.

Nel caso in cui invece emergano elementi di rischio si procede alla pianificazione e alla adozione degli opportuni interventi correttivi e nel caso in cui questi ultimi si rilevino “inefficaci”, si deve passare alla “valutazione approfondita”.

Gli strumenti per la valutazione sono a titolo esemplificativo:

· questionari,

· focus group,

· interviste.

Per le imprese fino a 5 lavoratori, il datore di lavoro può scegliere di utilizzare modalità di valutazione diverse quali riunioni a patto che garantiscano comunque il coinvolgimento diretto dei lavoratori nella ricerca delle soluzioni e nella verifica della loro efficacia.

In definitiva le indicazioni della Commissione consultiva pongono il datore di lavoro e le figure della prevenzione quali chiari destinatari della valutazione del rischio da stress lavoro-correlato ma richiedono anche un coinvolgimento e una partecipazione attiva dei lavoratori.

I risultati ottenuti dalla fase preliminare e dalla eventuale fase approfondita, devono essere oggetto della pianificazione e analisi al fine di permettere al datore di lavoro l’adozione delle eventuali misure correttive necessarie all’eliminazione/riduzione del rischio e del relativo piano di monitoraggio.

Si ritiene utile menzionare che ai sensi dell’articolo 25, comma 1, del Dlgs 81/2008 il medico competente ha l’obbligo, di collaborare al processo di valutazione dei rischi compreso il rischio da stress lavoro-correlato con un ruolo partecipativo attivo.

Il medico competente può aiutare nell’individuazione dei gruppi omogenei di lavoratori per l’effettuazione della valutazione e, ancor di più, nella caratterizzazione di specifici eventi sentinella e di specifici fattori di contesto e di contenuto del lavoro.

Allo stesso modo può aiutare nell’interpretazione dei risultati della fase preliminare della valutazione e in ragione delle proprie funzioni e competenze può venire a conoscenza di situazioni di comportamenti di singoli o gruppi di lavoratori o di situazioni di disagio che possono essere fondamentali per la valutazione dei fattori stressanti sul luogo di lavoro.

È da rilevare peraltro che sebbene il processo di valutazione del rischio da stress lavoro-correlato porti a risultati negativi il medico competente potrebbe rilevare singole criticità per determinati lavoratori e in tale contesto sarà fondamentale l’apporto di questa figura nella gestione di tali casi.

Proprio in tale ottica si ritiene fondamentale un’adeguata informativa ai lavoratori per illustrare loro la possibilità di rivolgersi al Medico competente anche attraverso la richiesta di visita medica ex articolo 41, comma 2, lettera c), del decreto legislativo n. 81 del 2008.

Se ritieni di essere in una situazione di stress causata dall'ambiente del tuo luogo di lavoro, puoi contattarci scrivendo a: studiolegale@dirittissimo.com, oppure contattando il 328.2408154.

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